종부세는 집값만 보면 안 됩니다. 실거주 여부와 적용 시점을 중심으로 종부세 개편안 정리해볼게요.
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종부세 개편안의 방향은 무엇일까?
자료상 2026년 8월 3일 세제개편 발표안이 소개됐습니다. 핵심은 주택 수보다 가격과 실거주 여부를 중시하는 방향입니다.
실거주 1주택자는 공제 확대 대상입니다. 비거주 주택과 초고가 주택은 부담이 커질 수 있습니다.
다만 국회 심의 전 내용입니다. 세율과 시행 요건은 달라질 여지가 있습니다.
2027년과 2028년은 어떻게 다를까?
2027년은 중간 단계로 제시됐습니다. 주택 수별 세율 체계는 2028년부터 주택가액 중심으로 바뀌는 안입니다.
| 구분 | 제시된 내용 |
|---|---|
| 2027년 | 공제와 부담 기준의 중간 조정 |
| 2028년 | 합산 주택가액 중심 세율 체계 |
| 2029년 이후 | 거주기간 중심 공제 강화안 |
장기보유특별공제 전환 시점은 자료마다 차이가 있습니다. 따라서 종부세와 양도세의 시행 연도를 따로 살펴야 합니다.
실거주 1주택자의 공제는 얼마나 달라질까?
실거주 1주택 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 늘어나는 안입니다. 비거주 1주택 기준은 9억 원으로 제시됐습니다.
같은 주택 가격이어도 실제 거주 여부가 달라지면 과세 대상 금액이 달라질 수 있습니다.
다만 주민등록만으로 판단하는지는 정해지지 않았습니다. 거주 기간과 예외 요건은 최종안을 봐야 합니다.
세율과 공정시장가액비율도 바뀔까?
자료에는 공정시장가액비율을 2027년 70%로 조정하는 안이 담겼습니다. 다주택자는 80%로 제시된 내용도 있습니다.
세부담상한은 직전 연도 150%에서 200%로 높이는 안이 소개됐습니다. 실제 세액은 공시가격과 과세표준에 좌우됩니다.
과세표준 6억~12억 원 구간은 세율 1.0%에서 1.3%로 오르는 내용이 제시됐습니다.
시가 30억 원 사례도 조건에 따라 세액이 달라집니다. 공시가격과 지분을 빼고 비교하면 곤란합니다.
양도세와 다주택자 영향은 어떻게 볼까?
다주택자는 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 반면 조정대상지역의 일부 주택은 양도세 중과 완화안이 함께 제시됐습니다.
2027년 가산세율은 2주택자 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트로 소개됐습니다. 2028년 수치는 더 높게 제시됐습니다.
장기보유특별공제는 보유기간보다 거주기간을 중시하는 방향입니다. 2029년 이후 1주택자는 거주기간 연 8% 안이 소개됐습니다.
양도세 비과세 횟수 제한과 감면 한도는 검토 단계입니다. 확정 제도로 받아들이면 안 됩니다.
자주 묻는 질문
1. 종부세 개편안은 확정됐나요?
아닙니다. 2026년 8월 4일 기준으로 정부 발표와 논의 자료에 가깝습니다.
2. 실거주 1주택자는 모두 14억 원 공제를 받나요?
자료상 실거주 1주택자 대상 안입니다. 세대 요건과 실제 거주 기준은 추가 확인이 필요합니다.
3. 비거주 1주택은 왜 불리한가요?
기본공제가 9억 원으로 제시됐기 때문입니다. 공시가격과 다른 요건도 함께 반영됩니다.
4. 2028년부터 모든 세율이 같아지나요?
주택 수보다 합산 주택가액을 중시하는 단일 체계가 제시됐습니다. 최종 세율표는 확정안 확인이 필요합니다.
5. 세액은 집값만으로 계산할 수 있나요?
어렵습니다. 공시가격, 지분, 공정시장가액비율, 세액공제를 함께 반영해야 합니다.
가장 중요한 점은 시행 시기와 적용 요건입니다. 국회 심의 뒤 확정된 법령과 세무 안내를 기준으로 판단해야 합니다.