2026 부동산 세제 개편안 종부세와 양도세 변화 정리

먼저 확정 여부부터 살펴보세요

핵심은 실거주 1주택 보호입니다. 다주택자와 고가주택에는 부담을 높이는 방향이 제시됐어요.

자료마다 발표일은 7월 30일과 8월 3일로 달랐습니다. 2026년 8월 5일 현재는 국회 심의 전 안으로 보는 편이 안전합니다.

입법예고와 국회 논의 과정에서 공제액, 세율, 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 현재 세금 계산에 곧바로 대입하기는 이릅니다.

종부세는 거주와 주택가액을 보세요

실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 넓어지는 안입니다. 반면 비거주 1주택자는 9억 원 기준이 제시됐어요.

공제액만으로 세금이 결정되지는 않습니다. 공시가격, 과세표준, 세율, 보유 주택 수를 함께 봐야 합니다.

제시된 세율은 과세표준 6억 원 이하 0.5%부터 94억 원 초과 5.0%까지입니다. 고가 1주택자도 부담 변화를 따져야 하는 구조예요.

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양도세는 보유보다 거주를 따집니다

1주택 장기보유특별공제의 최대 80% 틀은 유지되는 안입니다. 다만 실제 거주기간의 반영 비중이 커집니다.

제시된 구성은 2027년 거주 4%와 보유 4%입니다. 2028년에는 거주 6%와 보유 2%로 바뀌고, 2029년 이후에는 거주 8% 중심으로 설명됐어요.

장기 거주 1주택자의 양도세 기본공제는 연 250만 원에서 2,500만 원으로 확대된다는 내용도 있습니다. 양도가액 30억 원 이하 조건이 함께 제시됐습니다.

이 기본공제는 장기보유특별공제와 다른 항목입니다. 두 제도를 하나로 계산하면 실제 예상액이 달라질 수 있어요.

다주택자는 연도별 중과폭을 비교하세요

조정대상지역 다주택자 중과는 한시 완화 뒤 다시 커지는 일정입니다. 중과가 완전히 사라지는 안은 아닙니다.

일시적 2주택 특례기간은 3년에서 2년으로 줄어드는 안도 소개됐습니다. 기존 취득일과 신규 주택 취득일을 다시 계산해야 합니다.

중과 완화 기간에도 장기보유특별공제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다. 주택 소재지의 조정대상지역 여부도 거래 시점에 확인해야 해요.

고령층과 실수요자는 조건을 나눠 보세요

65세 이상 수도권 1주택자가 대상인 지방 이전 감면안도 있습니다. 수도권에 5년 이상 거주한 뒤 비수도권으로 이사하는 조건입니다.

2027년에는 양도세 50%, 최대 5억 원 감면이 제시됐습니다. 2028년에는 30%, 최대 3억 원으로 낮아지는 구조예요.

이사 시점, 매각 주택, 전입 요건은 아직 세부 확인이 필요합니다. 감면 한도가 양도세 전체인지도 최종 법안을 봐야 합니다.

시장에서는 실거주 가능한 핵심지 1주택 선호가 커질 수 있다는 전망이 나옵니다. 다만 세금만으로 가격이나 매물 흐름을 단정하기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문